إخلاء عقار من محكمة التنفيذ من أكثر المواضيع الشائكة التي تسبب حالة ارتباك لدى كل من المستأجر والمؤجر وخصوصاً عند وقوع خلاف بين الطرفين، الأمر الذي يخلق بلبلة ويثير جدلاً كبيراً.
نحاول في مقالنا هذا تسليط الضوء على إخلاء عقار من محكمة التنفيذ بكافة شروطه وإجرائياته والتفاصيل المحيطة بكامل إجراءات رفع دعوى إخلاء للعقار.
إخلاء عقار من محكمة التنفيذ
يعرف إخلاء عقار من محكمة التنفيذ بأنه الإجراء القانوني الذي يتم بموجبه إخراج المستأجر من عقاره المستأجر بسبب خرق شروط محددة في عقد الإيجار كمخالفة أحد شروط التأجير أو انتهاء مدة التأجير والتي تمنح المالك حق إخلاء عقاره من محكمة التنفيذ.
فالغاية الرئيسية من اخلاء عقار من محكمة التنفيذ هو إخلاء العقار وإعادة إشغاله لصالح المالك الأساسي.
حيث يكون خطاب إخلاء ملكية من مستأجر، بناء على دعوى قضائية من محكمة التنفيذ يرفعها المالك أو أي شخص آخر يمتلك العقار المؤجر بشكل قانوني.
عملية اخلاء العقار من محكمة التنفيذ عملية قانونية منظمة ومعقدة، إذ يتطلب اخلاء العقار محكمة التنفيذ تنفيذ إجراءات قانونية محددة، بما في ذلك تقديم إشعار رسمي للمستأجر يعرف بخطاب إخلاء عقار من مستأجر.
مع الالتزام التام بكامل إجراءات تنفيذ حكم إخلاء العين المؤجرة من محكمة التنفيذ المحددة في نظام الإيجارات السعودي.
كيفية اخلاء عقار من محكمة التنفيذ
يحمي نظام التثبيت المستثمرين العقاريين من خلال إيقاف خدمات المماطل والمتهربين من دفع الإيجار وإزالتها بالقوة.
ليتم تسليم العقار أو الشقة بعد إخراج المستأجر بحكم محكمة التنفيذ إلى مالكها بحكم قضائي.
فقد يعاني مالك العقار من مماطلة المستأجر والتهرب من دفع الإيجار أو تفريغ العقار.
ينص القانون على أن تنفيذ أمر إخلاء الممتلكات من العين المؤجرة وفقاً لمحكمة التنفيذ يتم في اليوم التالي بعد خمسة أيام من الإخطار.
إذ يجب على المأمور تسليم الممتلكات إلى القائم بتنفيذها.
كما يمكن استخدام القوة لدخول الممتلكات، فيجب أن يتم ذلك من قبل الحارس، وتسلم هذه الأموال لأمين الصندوق القضائي في حال رفض المالك استلامها.
فيأمر قاضي التنفيذ ببيعها بالمزاد بعد شهرين، وما لم يستلمها المالك فسيتم وضع القيمة في حساب المحكمة.
وإذا كان لدائن المالك مصلحة في هذا العقار، فإن هذه الأحكام تنطبق على هذه الممتلكات.
وقد أصدرت وزارة العدل لائحة إجراءات التنفيذ الواجب اتباعها في حضور ضباط الشرطة.
من جهةٍ ثانية، على الجهة التنفيذية أن تمنح النساء والأطفال فرصة مغادرة المسكن قبل التنفيذ حتى لا يضطروا لعرقلة إجراءات التنفيذ. اقرأ أيضاً عقوبة الامتناع عن تنفيذ حكم قضائي وإجراءات تنفيذ الأحكام القضائية
شروط إخلاء العقار من محكمه التنفيذ
تم تحديد شروط إفراغ العقار في السعودية وفقاً للمادة 11من نظام عقد الإيجار الموحد .
ويجوز للمؤجر التقدم بطلب لاخلاء العقار من المستأجر في محكمة التنفيذ في حال تم استيفاء أي من شروط تفريغ العقار التالية:
- من أبرز شروط اخلاء العقار هو تأخر المستأجر في دفع الإيجار أو جزء منه لمدة 30 يومًا من تاريخ إشعار المؤجر عبر وسائل الإخطار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ويوثقه العقد.
- بالإضافة إلى أن تعنت المستأجر ورفضه إخلاء السكن عند انتهاء عقد الإيجار من موجبات فسخ عقد الإيجار وطرد المستأجر.
- كما يعد انتهاك أي شرط من شروط عقد الإيجار المدرج في عقد الإيجار من مسببات اخراج المستأجر من العقار وفق حكم محكمه التنفيذ.
- بالإضافة إلى التسبب في أضرار مادية للعقار و لا يزال المستأجر موجودًا فيه ولم يغادره.
- نهايةً، المشاركة في نشاط غير قانوني وتأجير العين المؤجرة لشخص آخر أو استخدامه في غير غرض التأجير الموثق في العقد.
- إفلاس المستأجر بشكل نهائي أو في حال كان ينوي إعلان إفلاسه.
- كما يتم اخراج المستأجر إذا كان العقار فيه فائدة عامة للمملكة، فيسمح بإخلائه بناءً على القانون السعودي الذي يسمح في مصادرة العقارات إذا كانت تحقق مصلحة عامة للمملكة.
رفع دعوى إخلاء محكمة تنفيذ
تقديم دعوى إخلاء عقار يتم الكترونياً عبر خطوات مبسطة وفق مايلي:
- ينبغي بدايةً لرفع دعوى إخلاء عقار تقديم طلب تنفيذ الكتروني عبر بوابة ناجز التابعة لوزارة العدل السعودية
- ثم تسجيل الدخول إلى حساب صاحب العقار في بوابة ناجز
- يلي ذلك اختيار الطلب الذي ترغب في تنفيذه، والذي في حالتنا هو إصدار قرار إخلاء للعقار.
- بعد ذلك، يجب الضغط على خيار إجراء طلبات أخرى، ثم اختيار طلب إصدار قرار إخلاء.
- ثم إدخال البيانات الشخصية والمعلومات المطلوبة بدقة وحذر لضمان صحة دعوى الإخلاء.
- نهايةً، ستتلقى رسالة مضمونها أن طلب دعوى الإخلاء قيد الدراسة.
وبهذا تكون اجراءات دعوى اخلاء عقار محكمة التنفيذ في السعودية قد تمت بمنتهى البساطة ودون الوقوع في الحاجة للتعاملات الورقية الطويلة والمعقدة.
صيغة دعوى إخلاء عقار محكمة التنفيذ
عند إتمام صيغة دعوى إخلاء عقار، لا بد من ذكر البيانات الشخصية الكاملة والصحيحة للمستأجر والمؤجر
كما من الضروري أن تحمل صيغة دعوى اخلاء عقار موضوع الدعوى ووقائعها الكاملة والتفصيلية وطلبات المدعي وغايته من رفع دعوى اخلاء عقار.
مرفقةً بكامل الوثائق الرسمية والمستندات التي قد يقدمها المدعي أو المحامي وكيله في دعوى الإخلاء.
حيث يجب أن تحمل صيغة إخلاء عقار من مستأجر ذكر مواصفات العقار بشكل دقيق، وإبداء الأسباب التي دفعت المالك إلى تقديم هذا النموذج.
وبما أن القانون السعودي عادل مع جميع الأطراف بما يحقق العدال الاجتماعية، فقد منح المستأجر الفرصة لحزم أمتعته وأغراضه قبل إخلاء العقار.
ولذلك يجب أن يأخذ المالك هذه النقطة في الحسبان عند إعداده صيغة إخلاء طرف مستأجر من عين مؤجرة، وذلك من خلال تحديد المهلة الكافية له التي تعرف باسم فترة الإشعار.
نموذج إنذار اخلاء شقة
نورد فيما يلي طلب إخلاء عقار/ فسخ تعاقد من ممتلكات
إقرار بفسخ عقد إيجار الذي قد تم توقيعه بيوم ………. الموافق لتاريخ ………
بين الطرفين:
الطرف الأول المؤجر السيد المحترم (الاسم الثاثي/ رقم البطاقة الشخصية)
والطرف الثاني المستأجر السيد المحترم (الاسم الثلاثي/رقم البطاقة الشخصية)
أقر أنا بصفتي مستأجر العقار السيد ……… الواقع في منطقة……….. التي تتبع لمحافظة……………
بموجب عقد الإيجار الموثق بالرقم ….الذي قد تم تحريره في ………. مع مالك العقار ..…..
وكانت مدة الإيجار تبدأ من شهر ………. خلال سنة …………… وذلك بمبلغ يقدر ب……………….. ريال سعودي.
وأوضح عدم رغبتي بالاستمرار في العقد، حيث قد تم الاتفاق بيني وبين الطرف الأول لإنهاء التعاقد بالتراضي.
لعدم التزام الطرف الثاني بالشروط المنصوص عليها في عقد الإيجار.
علماً أن الطرف الثاني قد أتم أداء كافة المستحقات من فواتير المياه، الكهرباء، والغاز الطبيعي.
توقيع الطرف الأول ……
توقيع الطرف الثاني ……
إن نموذج إخلاء عقار من مستأجر كما رأينا يجب أن يكون متضمناً لكامل البيانات الشخصية الصحيحة.
كما من الضروري إرفاق خطاب نموذج إخلاء عقار من مستأجر بالموجبات الحقيقية لطلب فسخ تعاقد بين الطرفين.
دعوى إخلاء عقار بدون عقد من خلال محكمه التنفيذ
يلزم عقد الايجار الطرفين الأول وهو المستأجر باستخدام العقار لفترة محددة مقابل تسديد رسوم محددة للطرف الثاني وهو المؤجر أي مالك العقار.
أما في حال كان العقار المؤجر بدون عقد وذلك نتيجة لفقدانه أو كان الاتفاق شفوي بين الطرفين مالك العقار والمستأجر، فإن عدم توفر عقد الإيجار المكتوب لا يعني أن يمتلك مالك العقار في إخلاء المستأجر دون أي أمر قضائي.
إلا أن غياب العقد لا يقع في مصلحة المستأجر كذلك الأمر لما يسببه له من مشاكل كبيرة.
يكون من حق المؤجر التقدم بطلب رفع دعوى طرد داخل المحكمة المختصة بذلك، وهذا بسبب عدم وجود عقد ايجار. شرط تقديمه جميع الأوراق والاثباتات الدالة على ذلك.
عدم تقديم أصل عقد الإيجار في دعوى الإخلاء
يمكن للمؤجر إقامة دعواه بالإخلاء ضد المستأجر بصورة العقد.
فإذا جحدها أضاف سبب للإخلاء لعدم وجود سند، مستندا على سندات ملكيته، فينتقل عبء الإثبات على المستأجر لتقديم سنده.
إلا أن غياب العقد يأتي في مصلحة المستأجر باعتبار المالك يسعى للتهرب من تسديد الضرائب المفروضة عليه وباعتبار هذا العمل غير قانوني.
ولكن من ناحية أخرى بإمكان المالك اكتساب القضية من خلال تقديم شكوى ضد المستأجر بتهمة الاستيلاء على ممتلكاته الخاصة إلا أنه من الممكن أن يتقصد المستأجر النفي من خلال إحضار شهود على ذلك.
شروط قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة
من أهم شروط قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة ما يلي
- لا يمكن القدم بدعوى فسخ العقد إلا عند وقوع تجاوز في التزامات المؤجر والمستأجر، إذ ينبغي للمؤجر إثبات عدم دفع المستأجر لقيمة الإيجار.
- ومن جهةٍ اخرى، يجب على المؤجر إنذار المستأجر ومطالبته بالإيجار.
- ومن ثم؛ فإن الخطوة التالية تستلزم الاستعانة بمختص فهي تتمثل في صياغة دعوى فسخ عقد الإيجار.
- عندما يصل الإشعار إلى المحكمة كقضية، يكون المالك ملزمًا بشرح أنه فعل كل ما في وسعه لإبلاغ المستأجر بالتأخير في السداد بشتى الطرق قبل الشروع بدعوى تفريغ العين المؤجرة.
- ومن جهةٍ أخرى، من غير قانوني منع المالك المستأجر من دخول العقار لنقل أغراضه وأغراضه الشخصية.
- كما أنه إذا ربح المالك الدعوى ضد المستأجر، وفقًا للقانون السعودي فسيكون أمام المستأجر من خمسة أيام إلى أسبوع لإخلاء العقار.
- حيث يتم تقديم طلب تنفيذ مالي لمبلغ الإيجار، وطلب تنفيذ مباشر لإخلاء العقار.
إجراءات تنفيذ حكم إخلاء من محكمة التنفيذ
تكون إجراءات تنفيذ حكم الإخلاء محكمة التنفيذ وفقاً لطريقتين اثنتين حددهما القانون السعودي وفقاً لما يلي:
اجراءات تنفيذ حكم اخلاء العقار المباشرة
يتم اخلاء عقار من محكمة التنفيذ بطريقة التنفيذ المباشر بعد صدور الحكم النهائي من محكمة التنفيذ وفق الخطوات التالية:
- عند صدور الحكم النهائي يتم إرساله إلى محكمة التنفيذ المختصة بتنفيذ الحكم.
- ليقوم القاضي بإرسال الموعد المحدد للمستأجر لإخلاء العقار.
- حيث تبلغ مدة اخلاء العقار من محكمة التنفيذ من خمسة إلى ثلاثين يوماً، من تاريخ صدور الإعلان.
- ثم عند انقضاء المهلة المحددة للقيام بكامل إجراءات إخلاء عقار تذهب اللجنة الخاصة بتنفيذ الحكم مصحوبة مع مأمور التنفيذ للبدء بإجراءات الإخلاء.
- كما يكون من صلاحية اللجنة كسر الأبواب أو ما يحتاجه أمر التنفيذ بعد أخذ الإذن من صاحبه في حال لم يتم فتح الأبواب لهم أو عند كون العقار خالياً من الأشخاص.
- نهاية إجراءات إخلاء عقار تكون بمعاينة أثاث العقار وتقديره، وبعد الانتهاء تتغير جميع الأقفال ويتم إعطاؤها للمالك مباشرة. قد تود التعرف على شكوى عدم الترقية | أهميتها – إجراءاتها – خطاب تظلم ترقية
اجراءات اخلاء العقار غير المباشرة
يتم التوجه لحل اجراءات اخلاء العقار غير المباشرة عند تمنع المستأجر عن دفع المستحقات المالية من أجور مترتبة عليه وفق مايلي:
- يقوم بدايةً المؤجر بأخذ الحكم وتقديمه لمحكمة التنفيذ وتتم إجراءات إفراغ العقار عن طريق دائرة قضائية.
- فتقوم محكمة التنفيذ بإصدار حكم نهائي في إجراءات إخلاء العقار وإرسال رسالة للمستأجر مضمونها صدور حكم مالي فيه إذ يجب تسديده خلال مدة خمسة أيام من لحظة إصدار الحكم.
- أما في حال لم يقم المستأجر بالتنفيذ، يصدر حكم فيه بمنعه من السفر خارج المملكة والحجز على كافة أمواله الحالية والمستقبلية.
- ناهيك عن إيقاف صدور الصكوك التمويلية، علاوة على ذلك يتم الإفصاح على كافة رخص الأنشطة الخاصة به سواء أكان تجارية أو غيرها.
من الجدير بالذكر أنه قد صدر حكم جديد تمنع أي جهة حكومية في التدخل لإيقاف الخدمات الإلكترونية للمستأجر.
إخلاء العقار بعد انتهاء العقد
في الشق المتعلق بمهلة اخلاء العقار بعد انتهاء العقد يحرص القاون السعودي على ضمان حقوق كلا الطرفين.
لذا فقد تم تحديد مهلة اخلاء العقار بعد انتهاء العقد في المملكة العربية السعودية بمدة لا تتجاوز الثلاثة أعوام
ثم إنه يمكن أن ينص عقد الإيجار على تجديد العقد لمرة أخرى.
ويتم تقديم طلب إخلاء عقار بعد انتهاء العقد وفق الخطوات التالية:
- بدايةً، يجب الدخول إلى منصة إيجار والنقر على خيار ” طلب إلغاء العقد من طرف واحد “من القائمة الجانبية.
- ثم ينبغي الضغط على خيار “العقود والتدقيق في شروط إخلاء العقار .
- وبعدها إدخال كافة البيانات الشخصية وتحديد فيما إذا كان صاحب الدعوى المؤجر أم المستأجر.
- ثم يجب إدخال المعلومات الشخصية الكاملة والصحيحة للمستأجر.
- كما تدوين المعلومات التفصيلية الواردة في عقد الإيجار وتاريخ قرار تنفيذ إخلاء العقد وانتهاء مدة العقد ورقمه.
- نهايةً، ينبغي رفع صورة من قرار تنفيذ الإخلاء على الموقع ذاته والتأكيد على صحة البيانات التي تم تقديمها ولضغط على إرسال. قد تود الاطلاع على مخالفة الهروب من الحادث في السعودية | غرامتها – مدتها – التبليغ عنها
إخلاء عقار بالقوة الجبرية
الميزة الرئيسية لعقود الإيجار هي القدرة على تقييد حق ما إذا لم تمارسه خلال فترة زمنية محددة.
إلا أنه يتم تفريغ العقار بالقوة الجبرية وطرد المستأجر بحكم محكمة تنفيذية عند مضي 5 أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ورفض المستأجر تنفيذ حكم الخروج من العقار.
فعند عدم تنفيذ اخلاء العقار وخروج المستأجر من العين المؤجرة، يقوم المأمور بتسليم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك وفقاً لما أعلنته وزارة العدل في المملكة العربية السعودية.
إخلاء عقار ورثة
إذا توفي المستأجر ولم يرغب الورثة في متابعة العقد فيجوز إخلاء عقار ورثة.
حيث يحق للورثة أو أحدهم التقدم للمحكمة بطلب وقف تصرف من بيده العقار لحين إتمام القسمة.
والنظر يعود للقاضي لأن تعطيل العقار من منفعته أيضا غير سائغ ولا مقبول إلا بسبب وعُذر.
ففي حالة وفاة المستأجر يحق للشخص الذي كان يعيش معه في نفس المسكن البقاء في ذلك المسكن على نفس الشرط المكتوب في العقد.
إلا أنه يجوز عند تخلف المستأجر عن سداد مستحقات الإيجار المالية المترتبة عليه رفع دعوى إخلاء من بعض الورثة
إذ يكفي أن يكون التوكيل من أحد الورثة طبقا للقانون يجوز لاحد المُلاك على الشيوع إقامة رفع دعوى إخلاء من بعض الورثة المتعلقة بحق الملكية ولم يشترط القانون إجتماع جميع الملاك في إقامة الدعوى. تعرف معنا على أسباب البراءة في قضايا المخدرات
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار عبر محكمه تنفيذ
بعد تقديم مذكرة طلب إخلاء عقار تكثر التكهنات المستفسرة حول كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار؟
وفقاً لما نصت عليه المادة ١١ من عقد إيجار الموحد نجد ما يلي:
“في حالة انقضاء عقد الإيجار، فإن المدة التي يتعين على المستأجر إخلاءها هي 30 يوم.
بالإضافة إلى أن بيانات عقد الإيجار ثابتة طوال مدة العقد، وفي حال رغبة أحد الطرفين بإلغاء العقد يتطلب تبليغ الطرف الآخر قبل شهرين من تاريخ نهايه العقد”.
فحسب نظام الإيجار الموحد تحدد مهلة تسليم العقار حسب الاتفاق بين المؤجر والمستأجر، ويلزم المستأجر بتسليم العقار عند انتهاء مدة العقد في حال عدم الرغبة بالتجديد.
فمدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية 30 يوماً بعد الإشعار و يحدد 15 يوماً بعد الإشعار ويكون ذلك خلال 15 يوماً من بدأ النزاعات بين المالك والمستأجر.
كما من الممكن معرفة الوقت الذي يستغرقه تنفيذ حكم إخلاء العقار عبر
- تقديم طلب التنفيذ الالكتروني موقع وزارة العدل.
- ثم خدمات المحكمة.
- واختيار تقديم طلب التنفيذ.
حقوق المالك والمستأجر
من المهم جداً معرفة حق المالك والمستأجر عند انتهاء العلاقة التعاقدية لإيجار العين المؤجرة بين كل منهما.
فمن الجيد أن تنتهي العلاقة التعاقدية بينهما بشكل ودي دون اللجوء لمحكمة التنفيذ رفع قضية اخلاء عقار.
ويتم ذلك بتحديد مواضع الخلاف كالتأخر في دفع مستحقات الإيجار، أو وجود سوء فهم ناجم عن تصرف غير مقصود من المستأجر استوجب قيام المؤجر بالاستعانة محكمة تنفيذ رفع قضية اخلاء عقار.
فإذا كان العقار المستأجر بحاجة إلى إصلاحات سببت الخلاف،فمن حق المستأجر أن يقوم بإخلاء العقار.
أما إذا كان تأخر المستأجر عن دفع الإيجار في الوقت المحدد هو أصل الخلاف، فهناك موعد نهائي لدفعه وعندما تنتهي هذه الفترة يكون للمالك الحق في للمالك إنهاء عقد الإيجار.
يتم الفصل في هذه القضية رسميًا بقرار محكمة التنفيذ، ويفقد المستأجر حقه في شغل العقار أو استخدامه بعد ذلك.
وهكذا نصل إلى ختام مقالة إخراج مستأجر من ملكية عبر قرار محكمة التنفيذ وضحنا فيه كامل شروطه وإجرائياته.
استشارة قانونية
نص القانون العقاري السعودي على الحق في تمكين الحكومة من تمديد مدة التجديد مرة أخرى دون استئذان المؤجر
ولكن هنا يجب ألا تتجاوز مدة التجديد عن ثلاثة أعوام ويؤجل حينها إخلاء العقار بعد انتهاء العقد.
أهم التساؤلات حول إخلاء عقار من محكمة التنفيذ
من خلال موقع وزارة العدل السعودية عبر خدمة التقاضي الالكتروني لتقديم شكوى إخلاء أو حتى رفع دعوى اخلاء العقار في السعودية من خلال الإجراءات التالية:
يمكنك الدخول بعد اختيار كلمة مرور خاصة بك ورسالة وبطاقة الهوية الشخصية الخاصة بك.
ثم النقر على أيقونة القضايا بغية رفع قضية اخلاء عقار.
ثم اختيار نوع القضية وفي حالتنا هي رفع قضية اخلاء عقار.
يلي ذلك تقديم الطلب.
ومن خلال قائمة طلباتي عليك تتبع حالة الطلب.
ثم إرسال إشعار عبر البريد الالكتروني إلى المستفيد من الطلب في حال طلب الرد من قبل الدائرة.
يبلغ المؤجر بالحضور لتسلم المبنى عند إخلائه أو في نهاية العقد بموجب خطاب مسجل يرسل على عنوانه المسجل لدى الجهة الحكومية المستأجرة.
إذ يحدد فيه موعد التسلم خلال مدة لا تقل عن خمسة عشر يوما من تاريخ إرساله، ما لم يؤخذ عليه إقرار بالعلم بموعد التسلم.