أحكام الملكية الشائعة في السعودية

من أصعب المشاكل التي تواجه المواطنين في ملكياتهم هي الملكية الشائعة والتي تنشأ لعدة أسباب منها الهبة أو الوصية فما هي أحكام الملكية الشائعة في السعودية؟

ومن خلال هذا المقال سنتعرف عل أحكام الملكية الشائعة في السعودية وما هي حقوق وتصرفات الشركاء في الملك الشائع؟

أحكام الملكية الشائعة وفق القانون السعودي

من أحكام الملكية الشائعة في السعودية أن الملكية الشائعة هي الملكية لأكثر من شخص.

ولقد نظم القانون السعودي أحكام الملكية الشائعة في السعودية وفق الشريعة الإسلامية باعتباره وضعاً استثنائياً يستند إلى القسمة الشرعية.

وتنشأ الملكية الشائعة عن طريق الشراء والهبة والوصية.

كما يتمتع المالك في الملكية الشائعة بحق الانتفاع بالعقار والتصرف بحصته.

أكثر أحكام الملكية الشائعة شيوعاً في السعودية

أن الملكية الشائعة هي ملكية استثنائية خاصة تعتمد على القسمة الشرعية بين الشركاء.

• ففي حال طلب أحد الشركاء قسمة المال الشائع وامتنع باقي الشركاء وكان المال قابل للقسمة عيناً دون تعطل مصالح الشركاء أو نقص كبير في قيمته تقوم المحكمة بتقسيمه بما يتناسب مع الحصص.
• أما في حال ترتب ضرر على الشركاء حال ترتب وعدم موافقتهم تقوم ببيع المال في المزاد.
• وإذا كان طالب القسمة يستطيع أن يبيع حصته بما لا يقل عن قيمتها وعدم إلزام الشركاء بالبيع في المزاد فيقوم ببيع حصته ويقومون بالتعويض عن فرق الخسارة للشريك.

ويعتبر مفهوم الملكية الشائعة هو الصك الذي ينظم التعاملات العقارية في الملكية الشائعة والتي سنتعرف عليها بالفقرة التالية.

مفهوم الملكية الشائعة

الملكية الشائعة: هو التنظيم القانوني بامتلاك عدد من الأشخاص في نفس العقار.

توجد الملكية الشائعة في السعودية في قانون المعاملات المدنية ويوضح القانون كيفية القسمة في الملكية الشائعة وتعدد المالكين فإذا كان الملك يعود لأكثر من شخص مع عدم إمكانية فرز حصة كل منهم بشكل مستقل فهم شركاء على الشيوع.

أما الملكية المشاعة فهي:

الملكية المشاعة: هي وثيقة ملكية تثبت حقوق مشتركة لأكثر من شريك في عقار واحد دون وجود حدود محددة لكل شريك يمكن أن تسبب الملكية المشاعة صعوبات في إدارة الملكية وتقسيمها مما قد يؤدي إلى نزاعات بين الشركاء.

ولكن هل يختلف المال الشائع عن الملكية الشائعة هذا ما سنتعرف عليه بالفقرة التالية:

فالمال الشائع هو الذي يمتلكه أكثر من شخص بشكل مشترك بحيث يكون لكل مالك حصة في مجموع المال المملوك فالملكية هنا تقتصر على نسبة الحصص متساوية والمال الشائع هو ملك لأثنان أو أكثر ولا تكون حصصهم مفرزة فيكونون شركاء على الشيوع.

أنواع الملكية الشائعة

تنقسم الملكية الشائعة في السعودية إلى قسمين:

• الملكية الشائعة العقارية: وهو ملكية عقارية مكون من وحدات عقارية مفرزة وأجزاء مشتركة.
• الملكية الشائعة غير العقارية: هو ملكية غير عقارية مثل ملكية حصص في شركة أو ملكية سيارة.

كما يوجد هناك نوعين للملكية الشائعة العقارية وهي:

• الملكية الشائعة الإجبارية: ويتم فيها تقسيم الملكية وفق أحكام نظام الملكية الوحدات العقارية ويتفق عليها الملاك على تقسيمها إلى وحدات عقارية مفرزة.

• أيضاً الملكية الشائعة العقارية الإجبارية: وتسمى الملكية التي تنشأ بقوة القانون ولا يستطيع المالك تغييرها:
• و الملكية الشائعة في الأراضي المملوكة للدولة: يتم تقسيم الأراضي المملوكة للدولة إلى قطع محددة وتوزع على الأفراد.
• الملكية الشائعة في مباني المنفعة العامة: مثل المباني المشتركة بين الدولة والمواطنين كالمشافي والمدارس.

وبد التعرف على مفهوم الملكية الشائعة سنتحدث عن الملكية على الشيوع وإدارة المال الشائع تابع معنا.

اقرأ أيضاً: متى يصبح الحكم الغيابي نهائي في نظام المرافعات الشرعية

الملكية على الشيوع

الملكية على الشيوع هي ملكية تقع على مال معين بالذات يملكه أكثر من شخص بحيث يملك كل شخص حصته معلومة ولكنها غير محددة على المال ويجوز للأفراد استعمال الملكية على الشيوع والتصرّف به ولكن هذا الاستغلال مقيد لكل شريك بقدر الحصة العائدة له فيه.

• وتنشأ الملكية على الشيوع عادة عن الميراث فعند وفاة المورّث عن ورثة متعددين تنتقل إليهم أمواله شائعة بنسبة حصة كلّ منهم.
• وقد ينشأ أيضاً عن العقد كشراء عقد من عقارا على الشيوع.
• أو عن الوصية كأن يوصي شخص بمال معيّن إلى شخصين أو أكثر.

كيف تتم إدارة المال الشائع وكيفية التصرف في الملكية الشائعة والتي سنتعرف عليها في العنوان التالي.

إدارة المال الشائع

إدارة المال الشائع : هي إن حقوق الشركاء في إدارة المال الشائع لا تتأثر بمجرد رفع دعوى بطلب فرض الحراسة القضائية عليها

وإنما تبقى خاضعة للنظام القانوني الذي ينظمها لحين صدور الحكم.

والذي يفرض الحراسة بعد صدور الحكم من المحكمة ليتم إدارة المال الشائع لحين صدور الطعن.

إن نظام الملكية الشائعة في السعودية يعطي الحق لجميع الشركاء في إدارة المال الشائع مالم يتم الاتفاق على غير ذلك أو ورد نص خاص يخالف ذلك ويمكن أن يتولى شخص واحد من الملاك إدارة الملك الشائع كونه وكيلًا عن البقية بشرط ألا يكون هناك اعتراض على إدارته.

إذا تعذر اتفاق الأغلبية فيحق للمحكمة بناء على طلب شريك واحد أو أكثر في إدارة المال الشائع.

التصرف في الملكية الشائعة

حيث يمكن التصرف في الملكية الشائعة من قبل جميع الشركاء ويتم تحديد حصتهم الشائعة وفقاً للتصرف القانوني المنشئ للشيوع.

كما يحق لكل مالك وحدة عقارية مفرزة التصرف في ملكيته وفق أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية.

ويشمل التصرف في الملكية الشائعة العقارية ما يلي:

• البيع: حيث لا يمكن للمالك بيع حصته العقارية إلا بإذن من الشركاء سواء كان البيع حالاً أو مؤجلاً لأن البيع هنا في حصة غير محددة أو معلومة كما أن للشركاء، الأولوية في شراء الحصة المشاعة.
• الهبة: هنا لا تتم شرعاً إلا بالتملك الكامل للشيء الموهوب وانتقال الشيء ليد الموهوب وفي هذه الحصة المشاعة لا يتم القبض النظامي أو الحيازة الشرعية لعدم إمكانية فرز الحصة الشرعية.
• الرهن: أما الرهن فيجب أن يكون الشيء المرهون مفرز ومحدد قبل القبض النهائي وهذا غير ممكن في الحصة المشاعة لأن الدائن إذا حبس الحصة المشاعة فأنه سيسبب الأذى لبقية الشركاء.
• الإيجار: لا يمكن لمالك الشيوع تأجير الحصة المشاعة إلا إذا كانت للشريك على الشيوع أما تأجيرها لغير الشريك فهي باطلة لعدم القدرة على تسليمها للمؤجر.

وبذلك نلاحظ أن كل شريك الحق في التصرف في الملكية الشائعة في حصته واستعمالها دون إذن مسبق من باقي الشركاء بشرط ألا يلحق ضرر بحقوقهم.

تحسين الانتفاع في الملك الشائع

عندما يمتلك الشركاء ثلاثة أرباع الملك الشائع فلهم حرية الخيار باتخاذ القرارات لتحسين الملك وتعديله والقيام بتغييرات بما يتوافق مع حدود الإدارة المعتادة مع إعلام بقية الشركاء بالقرارات.

وفي حال المخالفة من قبل أحد الشركاء بإمكانهم الاعتراض على القرار خلال 30 يوم من تاريخ إعلامهم.

وفق وتقرر المحكمة وفق ما تراه مناسباً وفق رأي الأغلبية بما يضمن حقوق المعترض بالحصول على تعويض.

فأن تحسين الانتفاع بالملك الشائع يساعد على إحداث التغيرات بطريقة أفضل كذلك سنتعرف بالفقرة التالية على قسمة المال الشائع تابع معنا.

اقرأ أيضاً: دعوى استرداد حيازة مستندات في السعودية

قسمة المال الشائع في القانون

وتعرف عملية قسمة المال الشائع : بأنها عملية فرز الحصص وتعيينها وتحديدها وإعطاء كل منهم جزء مفرز بما يتناسب مع حصته.

ويجوز لكل شريك طلب الخروج من الشيوع وقسمة المال الشائع وفق نوعين أساسيين هما:

• القسمة الرضائية: وتتم بالاتفاق بين الشركاء على التقسيم وخاصة في حال كان الملك الشائع قابل للقسمة فيأخذ كل شريك حصته الشرعية.
• و القسمة القضائية: وهي القسمة التي تتم بالمحكمة الشرعية وبحضور القاضي وتكون ملزمة لجميع الشركاء حيث يتم إخراج الخبير العقاري لإفراز الحصص وتحدديها شرعاً.

ولكن ما هي المهايأة في الملكية الشائعة والتي سنتحدث عنها الآن.

المهايأة في الملكية الشائعة في السعودية

المهايأة في أحكام الملكية الشائعة في السعودية هي قسمة المال الشائع بين الملاك إلى قسيمين زماني ومكاني.

• المهايأة الزمانية: ويتم تحديد وقت انتفاع الشركاء في الشيوع بالمدة بمدة زمنية محددة تتناسب مع حصته في المال الشائع وفي حال اختلاف الشركاء فتقوم المحكمة بتعيين المدة الزمنية التي تراها مناسبة بحسب طبيعة النزاع والمال الشائع وإجراء قرعة بينهم لتحديد وقت بدء الانتفاع.
• أما المهايأة المكانية: وهو أن ينتفع كل من الشركاء بمحل معين من الملك المشترك بما يعادل حصته فينتفعون معاً بوقت واحد أو بالتبادل وفي حال اختلافهم فتحدد المحكمة المهايأة بناءً على طلب أحدهم.
• ويتوجب عليهم الالتزام بالمهايأة في حال طلب أحدهم قسمة المال وطلب الآخرون المهايأة أو طلب أحدهم المهايأة وامتنع الآخرون ولم يطلبوا القسمة فيتم إجبارهم على المهايأة.

وفي حال مات أحد الشركاء فأن ورثته يحلون محله في المهايأة.

اقرأ أيضاً: عقوبة الاعتداء على أملاك الدولة في السعودية

نفقات ومصاريف المال المشترك على الشيوع

لقد نص القانون السعودي على الزام جميع الشركاء على دفع النفقات المترتبة عليهم على الملك الشائع في حال احتاج الملك للترميم أو للصيانة أو التجديد بما يتناسب مع حصة كل شريك.

وفق ما جاء في المادة الخامسة من نظام ملكية الطبقات بمقتضى المرسوم م/5.

((يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة الرابعة وإدارتها وترميمها كل بما يملك من العقار)).

وبذلك نكون قد تعرفنا على أحكام الملكة الشائعة في السعودية فما هي خصائصها؟ هذا ما سنتعرف عليه في عنواننا التالي.

اقرأ أيضاً: عقوبة انتهاك الملكية الفكرية في السعودية

ما هي خصائص حق الملكية؟

من أهم خصائص الملكية الشائعة ما يلي:

الملكية حق جامع: ويعني بأن الملكية تسمح لصاحب الشيوع بممارسة كل السلطات على الشيء المادي المحدد له(كالبيع والاستغلال والاستعمال.

ويترتب على هذه الملكية ما يلي:

• المالك يملك كافة السلطات الممكنة على محل ملكيته.
• والأصل أن المالك يجمع بيده كافة السلطات الممكنة بمحل ملكيته.

الملكية حق مانع: وتعني أن الملكية تمنع الغير من الانتفاع بمحل الملكية الخاص بصاحبها ومع ذلك فأنه لا يعني أن حق الملكية حق جامع مانع فالمالك هنا لا يستطيع التصرف بحرية بصورة تتعارض مع مصلحة الجماعة فيجب على المالك التقيد باللوائح والقيام بالتعويض للغير في حال تضررهم.

الملكية حق دائم: ويعني انه يدوم ما مادام العقار موجود ولا يسقط بعدم الاستعمال.

فالملكية هنا تقوم على عنصرين المالك والشيء المملوك أي أن الملكية توجد حيث يوجد هذان العنصران.

ويمكن أن تنتقل لشخص أخر بالبيع أو الميراث دون أن يؤثر في دوام ح الملكية.

أما حقوق الشريك في الشيوع وهي:

إن حق الشريك في الشيوع هو حق ملكية بالمعنى الحقيقي فهو يمنح لصاحبه جميع سلطات حق الملكية من واِستغلال وتصرف بمعنى أنه لكل شريك أن يستولي على المال الشائع وأن يستعمله بحيث لا يلحق الضرر بحقوق بقية الشركاء.

اقرأ أيضاً: أسباب كسب الملكية في السعودية

ملخص

من أهم أحكام الملكية الشائعة في السعودية أنه إذا احتاج الملك الشائع للترميم أو للصيانة فيتم توزيع النفقات على جميع الشركاء.

نصيحة قانونية

عند حصولك على ملك شائع مع أكثر من شخص ورغبة بمعرفة كل حقوقك في تلك الملكية، تستطيع متابعة مقالتنا أحكام الملكية الشائعة في السعودية عبر مدونتنا القانونية استشارات سعودية قانونية.

أهم الأسئلة الشائعة حول أحكام الملكية الشائعة في السعودية